القرض الشامل و القرض العادل في المصرف التجاري السوري

بدأ المصرف التجاري السوري منذ عام 2008 , بطرح آلية عمل مبتكرة تسمح بتجاوز معوقات الإقراض العقاري على المدى الطويل ، وبلا فوائد ، أو كفيل ..
 
أسمته إدارة المصرف التجاري السوري بالقرض الشامل وما زالت بانتظار الرد على مقترحها رغم أنه لاقى استحسان جميع السادة الوزراء والمسؤولين الذين عرض عليهم ، وبانتظار الموافقة النهائية إلا أنهم وجدوا أن هناك العديد من العوامل التي تستلزم البحث عن مقاربات مختلفة لتمويل السكن فكان أن وضعوا بين أيد زبائنهم القرض العادل .. 

وقبل أن نغوص في عمق القرض العادل لا بد لنا من الإشارة والتعرف على الدراسة والمقترحات المقدمة من قبل المصرف التجاري خلال الدراسة المطروحة ..

موجز عن الدراسة المقدمة من المصرف التجاري السوري حول القرض الشامل ..

آفاق لتنمية مستدامة وتجسيد لاقتصاد السوق الاجتماعي 

أدت الأزمة الاقتصادية العالمية الحالية إلى بحث كل دولة وكل مصرف عن مقاربات جديدة للخروج منها وضمان ديمومة أكبر لتنمية اقتصادية واجتماعية أكثر توازناً , أخذاً بالاعتبارات تحديات هذه الأزمة ( اقتصادياً واجتماعياً ) وخصوصية الاقتصاد السوري ( سواءً من الناحية الديمغرافية أو القانونية أو الاجتماعية أو المصرفية ) حيث حاول طرح عقد اجتماعي جديد يتوقع أن يساهم بطريقة أو بأخرى في تنمية مستدامة .. 

الهدف ..
1. تمويل مختلف أنواع المشاريع ( سكن، تجاري … ) بدون كفيل مع تركيز أكبر في الفترة الأولى على المساكن من جهة وعلى العقارات الكثيرة الموجودة على الهيكل أو الأراضي المعدة للبناء التي يمكن أن تتحول إلى مساكن جاهزة ( لأن في ذلك تأمين لقيمة مضافة ينجم عنها تشغيل أكبر لليد العاملة وتحريك للاقتصاد ) ..
2. تحريك قطاع البناء سيشجع مختلف المستثمرين المحليين والخارجيين على العمل في سورية فضلاً عن إمكانية إفادة النهضة الصناعية والتجارية المتوقعة من الركود العالمي الحالي ( فرض شروط أفضل من حيث الأسعار والجودة ) , سيشكل كل ذلك مساهمة جدية وجذرية لمواجهة الأزمة العالمية الحالية ..
3. تأمين مصادر إضافية من القطع الأجنبي من المغتربين مما سيساعد في استقرار الليرة السورية ..
4. استيعاب سيولة المصارف بشكل أفضل من طرح سندات خزينة ترتب أعباء إضافية على الدولة ..
5. تأمين مساهمة أكبر في إيجاد منافذ أوسع في رسم السياسة العمرانية السورية ..

مرتكزات الفكرة ..
باستثناء المصرف العقاري ( الذي تبقى حجوم قروضه محدودة نسبياً بالمقارنة مع حجم السيولة الهائل في الاقتصاد السوري ) ، تتميز مختلف المصارف السورية بكون معظم نشاطها تجاري وليس استثماري , وبالعودة إلى أسباب تمنعها عن الإقراض الطويل نجد ما يلي ..
1. اعتمادها على رهن حق الرقبة ومعاناتها إذا تعثر المقترض من صعوبة البيع العلني وبطء إجراءاته وضآلة مبالغ التحصيل الناتجة عن البيع العلني
2. ضعف رأسمال المصارف السورية وقصر مدة الودائع لديها مما يجعل الإقراض الطويل الأمد شديد الصعوبة .
3. خطر تقلبات العملة إذا تم الإقراض على الأمد الطويل .
4. صعوبة تجهيز القروض سواءً القصيرة أو الطويلة الأمد للحصول على أية سهولة مطلوبة بشكل عاجل .
5. صعوبة تقدير قيمة العقار ضمن هوامش ارتياب مقبولة نظراً للتباين الحاد بين عقار وآخر ومنطقة وأخرى .
بناءً على كل ما تقدم ونظراً للرغبة بأرباح مجزية وسريعة يمكننا تفسير تركيز المصارف على القروض التجارية وقروض التجزئة القصيرة الأمد , ولكن لا بد من الإشارة إلى وجود التأجير التمويلي لدى العديد من المصارف العالمية ومنها المصارف الإسلامية التي تطرح فكرة الإقراض الطويل الأمد بحيث يتم التأجير لفترة محددة تنتهي بالتمليك إذا التزم المستأجر بتسديد الأقساط المطلوبة أثناء فترة الإقراض . 

المقترح المقدم للحكومة السورية .. 

أخذاً بالاعتبار ما يلي ..
1. إن تقييم بدل الإيجار الممكن تحصيله من أي عقار أسهل بكثير من تقييم قيمة العقار ذاته .
2. عدد المستأجرين الكامنين في سورية كبير جداً وهم غير مرئيين بالإحصائيات حالياً بسبب غلاء الإيجارات وانخفاض القدرة الشرائية للرواتب .
3. يمكن أن يطلب من أي مقترض حداً أدنى من الأمان للمصرف المقرض من خلال : وديعة ( تغطي سنتين على الأقل من الأقساط الشهرية ) وألا تكون أجرة العقار السوقية أقل من أجرة العقار المعيارية التي يظهرها البرنامج الحاسوبي للقرض ( بحيث يمكن تأجير العقار بسهولة لشخص بديل في حال التعثر ) .
4. لن يعترض المقترض على وضع وديعة يستردها في نهاية القرض إذا علم أن قرضاً مجانياً ( مساوياً لها بالقيمة ) سيمنح له طوال فترة القرض بلا فوائد , كما أن المقترض لن يعترض عندما يعلم أنه سيشارك المصرف بالربح المحصل شهرياً بنسبة وديعته , ولكنه سيفقد هذا الحق في حال تعثره بالتسديد .
5. تسدد باقي قيمة العقار دفعة واحدة إلى البائع على أساس شراء حق الإيجار والتأجير طوال فترة القرض , وبالمقابل سيستردها المصرف في كل عام على شكل أجرة تتغير في كل سنة مع تغير التضخم المعلن من قبل المصرف المركزي بخصوص السنة التي سبقتها , وبما أن البائع سيحصل على كامل قيمة العقار ( مجموع القرض المجاني الممنوح للمقترض + حق الإيجار والتأجير طوال فترة القرض الذي قام المصرف بتسديده له ) سيقبل تحويل ملكيته للمقترض الذي سيرهن العقار من جهة ويقبل بتسديد أجرة شهرية يكون ربحها ضئيل جداً في السنة الأولى ولكنها تتغير مع نسبة التضخم المعلن من المصرف المركزي , وبذلك يكون العقار المعني من جهة مرهون لصالح المصرف ومن جهة أخرى يكون المصرف صاحب الحق بالإيجار والتأجير الذي حصل عليها من البائع الأصلي ويجدد سنوياً للمقترض طالما أن التسديد منتظم ..
6. يقدر المواطن عالياً إمكانية تحديد القسط حسب إمكاناته بالاعتماد على العوامل التالية : قيمة العقار، الوديعة المطلوبة ، مدة الإقراض.
7. يراعى في القرض أن يكون أغلى من حيث العمولات كلما ارتفع مبلغ القرض أو زادت مدته .
8. سيعوض المصرف نسبة الربح الضئيلة في الأجرة خلال السنوات الأولى من خلال ما يلي : عمولة الارتباط ، نسبة الحسم القابلة للتحصيل من البائع ، قيمة تدوير أرقام القسط ، إمكانية تحقيق مزيد من الأرباح من حرمان المتعثرين من حصتهم ، الغرامات المحققة على أقساط القرض المجاني في حالة المتعثرين ، الزيادات الممكنة من بدلات إيجار أعلى من المستأجرين الجدد ، أي زيادة محتملة للمبالغ المحصلة في نهاية القرض بالمقارنة مع المبالغ المستحقة الدفع .. 

كما أن اقترح المصرف التجاري أن تكون الخطوات اللازمة للحصول على قرض على النحو التالي ..
1. يتأكد المشتري من كون عقار البائع نظيف ( أو بإشارات مقبولة ؟؟ ) ويتفق معه على سعر ما ..
2. سيسمح برنامج خاص ( تغيير المبلغ والمدة ونسبة الوديعة ومقارنة أجرة العقار المحتملة مع الأجرة المعيارية التي يبرزها البرنامج لكل تركيبة معايير ) بمعرفة أفضل الشروط ( المبلغ الشهري المطلوب ) المناسبة للمقترض ..
3. يختار المقترض القرض ذو المبلغ الشهري المناسب من جهة لدخله لتسديد القسط ومدخراته لتسديد الوديعة المطلوبة , لذا في حال التعثر تبقى له ملكية العقار ولكن تطبق عليه قوانين الإيجار بحيث يتم إخلاءه فورياً ( مما يسهل إجراءات تحصيل المصرف لحقوقه ) وإتاحة المجال لتأجير مستأجر جديد مع مراعاة التالي ..
 السعي لأجرة أكبر تسمح من جهة بتحقيق أرباح أكبر يوزع جزء منها على الملتزمين ( المصرف وباقي المقترضين ) كما تسمح بتكوين مبالغ مجمعة تستخدم لتسديد أية مبالغ مستحقة وفي حال عدم وجود هذه المجمعات يتم اللجوء إلى الوديعة ..
 يؤجل تسديد أصل أقساط القرض المجاني حتى نهاية القرض ولكن تحتسب في كل شهر غرامة تأخير عليها , ويقتطع أي بدل أجار أو غرامة قسط مستحق من المبالغ المجمعة أولاً ومن الوديعة ثانياً ..
 في نهاية القرض ينظر في مجموع رصيد المبالغ المجمعة وغير الموزعة مع رصيد الوديعة المتبقي ، ونميز بين الحالات التالية:
 إذا تساوى مع مجموع الأقساط والمبالغ غير المسددة يعاد العقار للمقترض الأساسي .
 إذا كان أكبر يعاد العقار ولكن توزع الزيادة على الممولين الملتزمين ( المصرف وباقي المقترضين )
 إذا كان أقل يطلب من المقترض تسديد الفرق لإعادته له ..
 إذا رفض تسديد الفرق يمدد حق المصرف في التأجير لخمس سنوات إضافية ..
4. يمكن من خلال تحضير برمجيات خاصة عبر الانترنت الترويج لأي عقار متعثر بإجراء مزادات عبر الشبكة وفق التالي ..
 تعرض صور العقار المعني ومواصفاته وعدد سنوات الأجرة المتاحة والأجرة الأدنى المطلوبة
 تحدد مدة معينة لتقديم المزايدات على الأجرة
 يسمح بتقديم المزايدات لكل من يقبل تسديد ( ببطاقة دفع إنترنت ) مبلغ مقطوع يتفق عليه ( غير قابل للاسترداد ) لتأكيد جدية الشخص المعني بعد إدخاله عنوانه وطريقة الاتصال به , ولمزيد من حصر الجدييين في هذا النوع من الطلبات ، يمكن أن يغطي المبلغ أيضاً أجرة ثلاثة أشهر قابلة للاسترداد في حال عدم الموافقة على الطلب ..
 في نهاية المدة المحددة يتم اختيار الفائزين بناءً على مجموعة من المعايير مثل أفضل سعر ، أطول مدة استئجار ، أسرع بدء للاستئجار ، الحالة العائلية ، ترتيب طلب الاستئجار … ويمكن التفكير بعرض أعلى أجرة مقترحة على المقترض الأساسي بحيث يمكنه تسديدها ولكن دون القسط المؤجل حتى نهاية القرض فإذا قبل فله الأولوية وإلا تطبق المزايدة , ويمكن أن نتخيل إمكانية زيادة فترة الانتظار قبل التعثر لمدة ستة أشهر على أمل أن تستقيم أمور المتعامل ..
 ويمنح الفائز فترة محددة ( يومين أو أكثر ) لاستكمال المطلوب وزيارة العقار وإلا يؤخذ الشخص التالي .
 في حال عدم توافر عدد كاف من طالبي الإيجار يمكن إما إعادة المزايدة أو تمديدها
 في حال كون الإيجارات المقترحة أقل من المطلوبة تستكمل القيمة المتبقية من المجمع أولاً وإن لم يوجد به رصيد فمن رصيد الوديعة.
 بهذه الطريقة ونظراً لتوافر الطلب الكامن الكبير على الاستئجار نجد أن إدارة الملفات المتعثرة ستكون سهلة من خلال التطبيقات الحاسوبية، حيث سيكون المطلوب هو التالي :
إدخال معطيات العقارات المتعثرة (وهي في معظمها موجودة في البرنامج ولن يتغير فيها سوى الأجرة التي ستحدد حسب سنة التعثر) 
طباعة الدعوات للفائزين بعقود الاستئجار الجديدة
في حال عدم قدومهم خلال الفترة المحددة إدارة عملية إبلاغ الفائز التالي أو التمديد أو إجراء المزايدة الجديدة.
يمكن أن تعاد أرصدة باقي المدفوعات لمن لم يوفق بالفوز باستئجار العقار المعني إلى بطاقات الإنترنت التي استخدموها أو إلى أي رقم حساب مصرفي يشيرون إليه في طلب الاكتتاب .
يحق للمصرف إن وجد ذلك مناسباً لتحسين خدماته وتوسيع نشاطه وتأمين مستلزمات العمل لفروعه وعامليه استعمال العقار المعني مقابل تسديد الأجرة المستحقة ذاتها فقط. 

مميزات القرض ..
تحقيق مباشر لدور الدولة في اقتصاد السوق الاجتماعي من حيث ..

تحويل تهديدات الأزمة العالمية ونقاط ضعف الاقتصاد السوري إلى فرص ونقاط قوة وتزويد الحكومة بأدوات فعالة لإدارة النشاط العقاري السكني والتجاري، وإعفاءها من عبء سندات الخزينة المطلوبة حالياً لتعويض المصارف عن الودائع التي تعجز عن تسليفها , بل قد تشكل موارد إضافية للخزينة بتخصيص جزء ضئيل من أية أرباح توزع على المساهمين بتمويل هذه القروض ..
 التغلب على مختلف التحديات المشار إليها في بداية هذه الدراسة
 التخلص من السمسرة على الأدوار في الجمعيات السكنية .
 اعتماد معيار الأجرة في تقدير متحولات القرض أكثر أماناً للمصارف
 تحقيق حلم السكن لشرائح كثيرة بأقساط مغرية وشروط مشجعة
 تخفيف الحاجة لتخزين القيم بالعقارات وتخفيف ظاهرة جامعي الأموال
 إيجاد آلية لتشجيع السكن في مناطق أكثر من غيرها ( نائية ، مرغوب بتنميتها … )
 يمثل هذا القرض أداة توزيع عادلة نسبياً بين فقير وغني وبين مدخر ومقترض حيث ..
 سيؤدي هذا القرض إلى تخفيض تكاليف قروض السكن وبدلات الإيجار بشكل ملموس
 تزداد تكلفة القرض مع زيادة مبلغه ومدته ويستفيد الملتزمون من تخفيضات بالمقارنة مع المتقاعسين
 تتوزع الأرباح نسبة وتناسباً مع المساهمين بالتمويل (وديعة المقترض ومختلف المودعين الراغبين بالمساهمة بالمبلغ المطلوب إضافة لموديعة المقترض لإكمال قيمة كل عقار)
بما أن القروض والودائع السكنية مرتبطة بمستوى التضخم سترتفع وتنخفض حسب تقلباتها فتشكل طريقة للتحوط ضد أي انخفاض مستقبلي محتمل في قيمة العملة .
يمكن لمن يرفض الفوائد سواءً من المقترضين أو المودعين أن يجد بهذا القرض أداة مناسبة لقناعاته.
قد يشكل هذا القرض طريقة غير مسبوقة في تثبيت السيولة في المصارف على الأمد الطويل.
يمكن أن يستفاد من هذا القرض في مجال السكن وفي مجال التمويل الاستثماري أيضاً وخاصة للمشاريع الصغيرة والمتوسطة. كما يمكن الاستفادة منه في حالة توسيع المشاريع القائمة أو في طلب القروض الصغيرة التي يكون العقار أحياناً موجوداً لدى المقترض ولكن ينقصه الآلات وغيرها من المواد المطلوبة لإقلاع النشاط ( في هذه الحالة يمكن للمصرف أن يتخلى عن رهن حق الرقبة وأن يكتفي بحق الإيجار والتأجير والاعتماد في تحديد قيمة القرض على المقارنة مع الأجرة المعيارية ) .
يكون المقترض مستثمراً وممولاً أيضاً بنسبة وديعته ( طالما كان ملتزماً بالتسديد في المواعيد المحددة ) .
سيكون من الصعب قيام المقترض-المستأجر بتأجير العقار لمستأجر آخر لأن عقد التأجير يتم توثيقه سنوياً لدى الجهات المعنية كما أن المستأجر لن يقبل بأي عقد صوري لا يضمن حقوقه
خصوصية الاقتصاد السوري وتركيبة هذا القرض تجعله الحالة الوحيدة التي تزيد بها الأرباح كلما زادت نسبة تعثر المقترضين. ومع كثافة طالبي العقارات ملكاً واستئجاراً ستكون حقوق الممولين محفوظة حيث:
 تتواجد أرصدة وديعة ومجمع تغطي بدلات إيجار لسنتين على الأقل ( مدة قابلة للنقاش؟ )
 نأمل تشميل هذا القرض من قبل الجهات الوصائية بقرار رسمي بعقود الإيجار التي تسمح بالإخلاء الفوري للمتعثرين بالتسديد وذلك سواءً كان العقار سكنياً أو تجارياً.

بناءً على كل ما تقدم وبعد المناقشات المستفيضة بين أعضاء اللجنة المشكلة بالقرار ( 3275 )  تاريخ 24/5/2009 توافق الجميع على ما يلي ..
لا يمكن أن يكون للقرض المقترح أية علاقة محتملة بتشكيل أزمة رهن عقاري كما حدث في أمريكا وذلك لأن فيه وديعة مطلوبة وتعتمد الأجرة كمعيار بدلاً من قيمة العقار وهناك تدرج في ارتفاع تكلفة القرض وتوزيع متدرج لأعبائه بين مختلف الأطراف المساهمة به من ممولين ومقترضين. يضاف إلى كل ذلك أنه في حال التعثر يعتمد هذا القرض على تأجير عقارات المتعثرين بدلاً من بيعها وبالتالي سيكون من المستبعد أن يتسبب هذا القرض بانهيار قيم العقارات.
تتناسب القيم الواردة في الملاحق؟؟؟؟ مع مضمون هذا القرض وأهدافه من النواحي الاجتماعية ورغبته في توزيع عبء المبالغ الشهرية مع الزمن وبما يضمن تحوطاً ضمنياً لمصلحة مختلف الجهات المشاركة به.
هناك أهمية لتحديد السياسة التنموية الشاملة للدولة من حيث توزيع الاعتمادات المرصودة سنوياً لهذا الغرض بين : سكني-تجاري، جاهز-هيكل-بناء جديد، أولوية المناطق، الحاجة لموارد بالعملة المحلية أو الأجنبية، نوعية العقارات، موظفين , مهن حرة ، الآن , مستقبلا، مصارف عامة , خاصة ..
يجب تحديد الأولوية في قبول ودائع المساهمة في تمويل بواقي هذه القروض (بغض النظر عن وديعة المقترض) بين ممولين كامنين مثل: التأمينات الاجتماعية، خزانات التقاعد، المصارف العامة، الجمعيات الخيرية في حال وجود فتوى تشجع هذا النوع من الودائع… إضافة إلى الممولين الأفراد مثل المتقاعدين أو الراغبين بالتسجيل لأبنائهم الصغار على أمل أن تكون العوائد عند بلوغهم الجامعه كافية لتمويل دراستهم وتحقيق عوائد مجزية على الأمد الطويل.
يجب تحضير هذه الودائع للتداول في السوق المالية السورية على الأمد المتوسط أو الطويل.
في حال الاتفاق على صياغة عقود هذا القرض (بين مقترض وممول مودع وبائع ومصرف ومتعهد…) سنحتاج إلى عدة أشهر بعد موافقة الجهات الوصائية على هذه الدراسة والمبادئ التي بنيت عليها هذه الفكرة من أجل برمجة الإجراءات.
يجب الاعتماد دوماً على الأرباح المحصلة فعلياً وليس حسابياً. مما يؤكد على أهمية تحديد حسابات خاصة بالعمولات والأرباح لمعرفتها في أي لحظة.
هناك ضرورة لإنشاء شركات أو وحدات أو دوائر أو مديريات متخصصة في كل مصرف لمتابعة عمليات التأجير والعقارات ومتابعة تخمين الأجرة المتعلقة بكل منها حسب المنطقة وطبيعة العقار من حيث المساحة والموقع وتحصيل أجورها في حال دعت الحاجة والإشراف العام على كل ما يتعلق بالدعاية والإعلان.
يمكن دراسة جدوى توجيه الدراسة للهيئة المعنية لاعتمادها منتجاً شرعياً لا يتعارض مع المبادئ الإسلامية.
إذا كان الهدف جزئياً التركيز على القطع الأجنبي الممكن تحصيله من المغتربين يمكن التنسيق مع وزارة الخارجية والمغتربين لتحضير الحملة الإعلامية اللازمة لذلك.
مهما كانت طريقة تزايد أرباح القرض يجب تحديد طريقة توزيعها، ونقترح :
80-90% للمساهمين بالتمويل ( مقترض , مودع ، باقي الممولين من مصارف ومودعين )
5-10% منها لصالح الخزينة العامة
5-10% المتبقية لاستكمال الدفعة الأولى في حال الرغبة بدعم بعض الشرائح أو المناطق وفق خطة الدولة.

كانت هذه الدراسة هي عبارة عن المقترحات أو الدراسة التي توصلت إليها اللجنة والتي تراها مناسبة لما فيها خير الاقتصاد السوري من مقترضين ومودعين ومصارف ودولة عموماً .. والتي تصدرت عن إدارة المصرف التجاري السوري .

القرض العادل ( القرض السكني ) ..

تنامت أزمة السكن في مختلف الدول وتفاقمت في سورية للأسباب التالية ..
عدم وضوح ( أو التقصير في تنفيذ كل من ) الخطط التنموية العمرانية والاقتصادية والسكنية والسكانية وغيرها من التوجهات التي توضح مسبقاً كل من التساؤلات التالية ..
أين ستكون التجمعات السكنية عمرانياً وهل تأخذ التنظيمات العمرانية بالاعتبار التاريخ العمراني من جهة والتواصل العمراني مع دول الجوار من الجهة الأخرى : مثال ذلك أن نخطط لبناء سكك حديدية لمنطقة حدودية دون اعتبار لكون الخط الحديدي الذي قد نحلم بالتواصل معه في الدولة المجاورة موجود في منطقة بعيدة تماماً. وبناءً على كل توجه ستنتشر مشاريع التجمعات السكنية على تخوم مختلف شبكات المواصلات الحالية والمستقبلية , وبقدر ما يكون التخطيط غير ارتجالي بقدر ما نستطيع التحضير بقوة أكبر للمستقبل ..
ما هي أشكال دور السكن والعقارات وأحجامها ؟
هل ستكون برجية أو منفردة أم ما بينهما ؟
هل يتوافر بجوارها الخدمات الأساسية وتأخذ بالاعتبار تزايد الحاجات على الأمد البعيد : ماء كهرباء اتصالات مواصلات… ؟
كيف سيتم تمويلها ؟

رغم فوائض السيولة الهائلة تمتنع المصارف عن تمويل المشاريع الطويلة الأمد ومنها السكن للأسباب التالية ..
 ضعف الدخل عموماً
 عدم وجود ودائع طويلة الأمد مما يشكل خللاً بنيوياً في حال منح قروض طويلة الأمد بودائع من طبيعة قصيرة.
 صعوبة تخمين قيم العقارات الفعلية ، سواء بسبب التباين الهائل من منطقة لأخرى أو بسبب الفورات المتتالية في أسعار العرصات ومواد البناء وغيرها , وغالباً ما تلجأ المصارف في ظل هذه التباينات المبالغ بها إلى زيادة معدلات الفائدة مما يزيد من احتمال وقوعها في فخ الاحتيال والتعثر والخطر بنوعيه ( Risk moral & Adverse selection ) ..
 عدم وجود قنوات لتجهيز القروض الطويلة الأمد .
في حال منح قرض طويل الأمد وتعثره سيكون التحصيل معضلة حقيقية للأسباب التالية ..
 تحتاج الملاحقات القانونية من تبليع ومحاكم ومزاد علني إلى سنوات من الانتظار والنفقات الإضافية.
 غالباً ما تكون نتيجة المزادات العلنية ضحلة ولا تكفي لتسديد قيمة القرض الأساسية.
 صعوبة تأمين الكفلاء أو الرهونات الإضافية اللازمة
 لجوء العديدين إلى السكن العشوائي ( يشكل وسطياً من 30-40% من المساكن السورية حسب الإحصاءات الرسمية ) مما جعلها مساكن أمر واقع لا يمكن تسييلها بالقنوات التمويلية الرسمية ..
 عدم وضوح الحجم الحقيقي للراغبين بالملكية بالمقارنة مع الراغبين بالاستئجار.
فقد أدى ارتفاع أسعار الأجارات إلى عزوف العديدين عنها والسعي إما إلى شراء أو استئجار المسكن في مناطق السكن العشوائي أو تأجيل امتلاك أو استئجار المسكن المروم إلى مستقبل قادم , وأدى ذلك إلى بروز أرقام مشتريات للعقارات أكبر بكثير من أرقام الاستئجار , فكانت النتيجة المغلوطة بأن الشعب السوري يفضل الملك على الاستئجار , وهي مقولة قد تكون صحيحة في المنطقة التي نشأ فيها المواطن حيث يسعى بطبيعته إلى الاستقرار على الأمد البعيد , أما السكن في منطقة العمل "المؤقت" فإن المواطن سيفضل الاستئجار إذا كان منخفضاً على الملكية المرتفعة الأقساط , وقد يكون السكن أجرة أو ملكاً إحدى أهم عوائق تنقل المواطنين من مدينة كبيرة لأخرى , فيؤدي ذلك إلى إضعاف مرونة سوق العمل ويجعل البطالة أعلى مما هو متوقع ..

يتميز القرض العادل بما يلي ..

يوجد برنامج محاكاة يطلب ما يلي : قيمة العقار ، مساحته ( داخل الجدران ) ، نوع المنطقة ( ممتازة إذا كانت ضمن المناطق أو المدن الرئيسية التي يقبلها مجلس الإدارة ومطلة على شارع رئيسي مثلاً ) عدد السنوات ( 15 سنة حداً أدنى و25 سنة حداً أعلى والهدف هو بنية تسمح بأن يكون القسط أقل بالمقارنة مع المصارف التقليدية )، قيمة الوديعة ( تعاد للمقترض الملتزم بتسديد أقساطه ويتقاضى عنها فائدة تعادل المطبقة على القرض مضروبة بنسبة الوديعة ويفقد الحق بهذه الفائدة إذا تقاعس عن تسديد ما يزيد على 6 أقساط )، وأجرة العقار حسب ما هو سائد في السوق ..
بما أن قيمة العقار يشوبها ارتياب كبير، يقبل المصرف تمويل أي عقار مهما كانت قيمته شريطة تحقيق ما يلي ..
ألا تقل الوديعة عن 40% وبما يغطي 6 سنوات على الأقل من الأقساط ( أي بما يغطي المدة الوسطية لنجاح الملاحقة القانونية والتنفيذ على عقار أي مقترض متعثر )، يظهر برنامج القرض أجرتين معياريتين الأولى هي الحد الأدنى ( تساوي القرض مطروحاً منه الوديعة مضروباً بالفائدة مقسوماً على مضاعفات الثلاثة من مدة الإقراض ) للأجرة السوقية للعقار ( التي يتقدم بها المقترض ) والثانية هي الحد الأعلى , ويعلم المقترض من قبل البرنامج بأنه بنتيجة احتساب هذه الحدود في حال أصبح الحد الأدنى أعلى , يتوجب إما زيادة المدة أو الوديعة لإعادة الأمور إلى طبيعتها بحيث تتموضع الأجرة السوقية بين حد أدنى وآخر أكبر منه ( الحد المعياري الأعلى ) .

بناءً على هذه المعطيات سيقوم البرنامج بإظهار إحدى النتيجتين التاليتين ..

إذا كانت الأجرة السوقية أقل من المعيارية سيرفض الطلب وهنا يتوجب على المقترض زيادة مدة القرض ( بما لا يزيد عن 25 سنة ) أو نسبة الوديعة ( بما لا يزيد عن قيمة العقار ) .
إذا كانت الأجرة السوقية بين الحدين الأعلى والأدنى : سيظهر للمقترض كل من تكلفة القرض أي العمولة المطبقة على رصيد القرض في كل فترة ( ولا بد من التذكير بأن وديعة المقترض سيتقاضى عليها ذات العمولة المطبقة على القرض ) والقسط الشهري وهنا إما أن يقبل به أو يراه مرتفع القيمة فيلجأ إلى تخفيض نسبة الوديعة أو عدد السنوات وهكذا يستمر بالمحاولة إلى أن يصل إلى التركيبة التي يراها مناسبة له.

تأتي صفة العادل من عدة عوامل ..

العدل في معاملة طبقات المجتمع أي يزيد القسط وتكلفة القرض مع زيادة قيمة العقار.
يتقاضى المقترض على وديعته فائدة تساوي حاصل ضرب نسبة وديعته بالفائدة المطبقة على القرض.
بما أن أجرة العقارات في المناطق الريفية أو النائية أقل من الفارهة والميسورة فإن المقارنة مع الأجرة المعيارية ستسمح بتأمين مساكن بسرعة ورخص أكبر لهذه المناطق ذات الإمكانات المحدودة , وهنا كان مقترح المصرف أن تكون الحدود العليا للإيجارات وفق التالي .. 

 

ضعيفة	وسط	ممتازة	المساحة
3,000	2,000	4,000	40 – 60 م
2,500	4,000	5,500	60 – 80 م
3,000	5,000	7,000	80 – 100م
3,500	6,000	8,500	100 – 120م
4,000	7,000	10,000	120-140 م
4,500	8,000	11,500	140 – 160 م
5,000	9,000	13,000	160 – 180 م
5,500	10,000	14,500	180 – 200 م
6,000	11,000	16,000	أكثر من 200م

وبهذه الحالة كلما زاد سعر العقار نتمكن بهذه الطريقة من طلب وديعة اكبر.
القرض العادل أقل تكلفة لجميع الطبقات من تكلفة القروض السكنية في جميع المصارف المحلية.
كلما ارتفعت قيمة القرض زادت الفائدة المطبقة عليها وزادت قيمة الوديعة المطلوبة.
سقف القرض مفتوح وضمانة المصرف في زيادة قيمة الوديعة مع كل زيادة لقيمة العقار.

الاستغناء عن الكفيل طالما تحقق التالي ..
 العقار نظيف وكامل وعليه إشارة الرهن من الدرجة الأولى لصالح المصرف
 توقيع المقترض عقداً يؤكد أنه يقبل إخلاء العقار فورياً في حال تقاعسه عن التسديد ويعترف فيه بالدين
 توقيع المقترض عقداً ( وكالة ) غير قابلة للعزل ، تسمح للمصرف بأن يكون وكيله في تأجير العقار لأي شخص يقبل بتسديد أجرة لا تقل عن القسط الشهري المطلوب ولمدة لا تتجاوز آخر سنة للقرض. ولكن في حال وجود مستحقات في نهاية الفترة تعتبر الوكالة ممدة حكماً حتى تسديد آخر مبلغ مستحق وفي هذه الحالة يتم تحويل الأجرة وعقود الإيجار إلى صاحب العقار الذي قام بإبراء ذمته وتسديد كامل المبالغ المستحقة عليه

ويحقق المقترض الشرط التالي ..

الشخص الطبيعي ( مع تعهد محاسب الإدارة ) ( من غير العسكريين ) يطلب سند إقامة حديث ( أقل من 3 أشهر) ..
موظف قطاع عام ( مثبت بالملاك ) أو خاص ( تأمينات لأكثر من 3 سنوات ) شرط ألا يقل 60% من الراتب المقطوع ( مع وسطي سنة سابقة للتعويضات ذات الطبيعة المنتظمة ) عن القسط المطلوب. ويوثق هذا الوسطي من قبل معتمد الرواتب أصولاً
ملاحظة : في حال عدم كفاية 60% من الراتب يمكن إضافة شريك واحد فقط بالتسديد ( فقط إذا كان موطناً راتبه بالمصرف التجاري ولا يزيد عمره عن 50 عاماً )
السوري المغترب ) شرط التسديد بالعملة الأجنبية ) من يتقدم بإثبات دخل ثلاث سنوات أو ثلاث بيانات ضريبية من بلد الاغتراب مصدق أصولاً, وتحول كل دفعة مسددة إلى ليرات بسعر يوم حق الحوالة أو التسديد نقداً , ويمكن تحويل التسديد إلى ليرات إذا أثبت إقامته لمدة سنة متواصلة في سورية , ويعود بالعملة الأجنبية إن ثبت لنا غيابه لمدة سنة متواصلة عن سورية ..
مهن حرة ( طبيب، مهندس….) : بيان تكليف ضريبي يثبت أنها تسدد لمدة 3 سنوات شرط ألا يقل 50% منه عن القسط المطلوب.
الشخص الاعتباري : بيان تكليف ضريبي سنوي شرط ألا يقل 50% منه عن القسط المطلوب

العمولات المقترح استيفاؤها ..

 ارتباط: 1.5% من قيمة القرض
 خبير 10000 ليرة
 دراسة ملف 2000 ليرة
 عمولة حسم من البائع 2%
 عمولة تصفية قبل الاستحقاق= 5% من كامل الأقساط المتبقية (حد ادنى 10 آلاف ليرة)
 عمولة نقل الملكية لشخص آخر= 5% من كامل الأقساط المتبقية (حد ادنى 10 آلاف ليرة)

ملاحظة ..
ينوي المصرف الاعتماد على برمجيات خاصة عبر الانترنت للترويج لأي عقار متعثر عبر مزادات إلكترونية بالاعتماد على الوكالة المتعلقة بتوكيل المصرف تأجير العقار لتأمين الأقساط المتعثرة بعد الإخلاء ( وكل زيادة في الأجرة عن القسط المحدد تضاف إلى وديعة المتعامل المقترض الأصلي ) وفق التالي ..
 تعرض صور العقار المعني ومواصفاته وعدد سنوات الأجرة المتاحة والأجرة الأدنى المطلوبة
 تحدد مدة معينة لتقديم المزايدات على الأجرة
 يسمح بتقديم المزايدات لكل من يقبل تسديد ( ببطاقة دفع إنترنت ) مبلغ مقطوع يتفق عليه ( غير قابل للاسترداد ) لتأكيد جدية الشخص المعني بعد إدخاله عنوانه وطريقة الاتصال به , ولمزيد من حصر الجدييين في هذا النوع من الطلبات ، يمكن أن يغطي المبلغ أيضاً أجرة ثلاثة أشهر قابلة للاسترداد في حال عدم الموافقة على الطلب
 في نهاية المدة المحددة يتم اختيار الفائزين بناءً على مجموعة من المعايير ( سيحددها مجلس الإدارة لاحقاً ) مثل أفضل سعر، أطول مدة استئجار، أسرع بدء للاستئجار، الحالة العائلية، ترتيب طلب الاستئجار…
 ويمنح الفائز فترة محددة ( يومين أو أكثر) لاستكمال المطلوب وزيارة العقار وإلا يؤخذ الشخص التالي .
 في حال فشل المزايدة يمكن إعادتها أو تمديدها
بهذه الطريقة ونظراً لتوافر الطلب الكبير على الاستئجار نجد أن إدارة الملفات المتعثرة ستكون سهلة من خلال إدارتها حاسوبياً، حيث سيكون المطلوب هو التالي ..
 إدخال معطيات العقارات المتعثرة ( وهي في معظمها موجودة في البرنامج بما في ذلك القسط الأجرة )
 طباعة الدعوات للفائزين بعقود الاستئجار الجديدة
 في حال عدم قدومهم خلال الفترة المحددة إدارة عملية إبلاغ الفائز التالي أو التمديد أو إجراء المزايدة الجديدة.
بناءً على كل ما تقدم ، يتبين لنا أن طرح مثل هذا القرض سيتيح العديد من المكاسب ومنها ..
 توفير فرص اقتراض ميسرة لنسبة جيدة من طالبي السكن ( تمليكاً إذا جدد واستئجاراً من القروض السكنية المتعثرة المعروضة للتأجير)
 إذا كان الإقبال جيداً فيمكن توفير أدوات توظيف ذات عوائد أكبر مما هو موجود حالياً وتتزايد مع أجل كل منها وبما يتناسب مع مردودية كل من هذه القروض.
 زيادة كبيرة في أرباح المصرف
 ضمان تغطية متميزة ضد كل من مشاكل التعثر وطول مدة الملاحقة وغيرها من المشاكل

ملاحظات هامة ..
تعتمد فكرة القرض على ..
 تواجد سيولة كبيرة لدى المصرف بما يسمح الإقراض حتى 25 سنة ، تم تخفيض الفائدة اعتماداً على إمكانية توظيف الودائع الطويلة الأمد على الأمد البعيد وتم افتراض إمكانية التوظيف بنسبة 4% للوصول إلى معدل عائد داخلي بحده الأدنى حوالي 7% وحده الأعلى بجوار 12% إذا بقيت الدفعة الأولى 40% ولكن العائد يزيد كلما زادت نسبة الدفعة الأولى .
 إمكانية احتمال سيولة المصرف مدة طويلة تكفي لتصبح وديعة كل قرض مع مرور الزمن أكبر من رصيده المتبقي.
بناءً على ما تقدم سيخصص المصرف التجاري السوري 30 مليار ليرة بدءاً من 15/12/2009 حتى نهاية عام 2010 وحسب الطلب سيجري زيادة المبلغ وطرح شرائح جديدة من العقارات والخدمات لتمويلها بهذه الطريقة ..
 سيجري حالياً التركيز على عقارات هيكل وجاهز وبناءً على النتائج يمكن التعميم على الأبنية المباعة على المخطط بالتنسيق مع المتعهدين بالإضافة إلى تمويل الأنشطة التجارية فضلاً عن تمويل مختلف الأنشطة الاستثمارية بذات الطريقة
 سيجري التركيز ضمن مخطط يضعه المصرف على كل من المقيمين والمغتربين
ونعتقد بأن هذا النوع من القروض سيمهد الطريق لوضع قواعد تنافسية من طبيعة لم تعهدها السوق السورية من قبل وهو بطبيعته يهدف لتحقيق الربح على الأمد البعيد وليس القصير.

مرفقات للتحميل ..

استمارة القرض

احتساب القـسط الشهري للقرض السكني ( القرض العادل )